• 1399-05-15 09:45
  • کد محتوا:1314
الزام شهرداری اصفهان به استفاده از ابزارهای تأمین مالی در بازار سرمایه

طرح "تأمین مالی از بازار سرمایه" با سه هدف اقتصادی، اجتماعی و توسعه شهری برای استفاده شهرداری اصفهان تهیه شد تا ضمن جبران کمبود درآمدها، توجه مدیریت شهری را به ابزارهای نوین تأمین مالی - به غیر از بدهی و اوراق مشارکت-  در تأمین مالی جلب نماید. این طرح مدیران شهری را قادر می­سازد که بدون متعهد کردن منابع و امکانات شهرداری و با سنجش صحیح وضعیت، ارزش، موقعیت و بازده طرح‌ها و پروژه‌ها ضمن کسب اقبال و همراهی عمومی به شیوه­ای بسیار ارزان­تر و مؤثرتر تأمین مالی پروژه ها را انجام دهند.  براین اساس طرح مذکور در اردیبهشت 1397 به صحن علنی شورای اسلامی اعلام وصول و مطابق آن شهرداری مکلف گردید 20 روز پس از ابلاغ طرح، حوزه متولی اجرای طرح را در شورای عالی سرمایه­گذاری و مشارکت­ها تعیین و طی سه ماه ضمن بررسی موارد زیر، نتایج آن را اعلان کند: روش­های تأمین مالی مناسب از بازار سرمایه برای انجام پروژه­های شهری و وظایف شهرداری و سازمان­ها و شرکت­های تابعه  تدوین ساختار، روش اجرایی آن و تأمین مالی از بازار سرمایه. به گونه­‌ای که با توجه به تخصص حوزه متولی به مباحث تأمین مالی و نیز ساختار طراحی شده برای آن، اهداف ذیل محقق شود: استفاده از  صندوق­های سرمایه گذاری زمین و ساختمان. استفاده از  صندوق­های سرمایه گذاری املاک و مستغلات. استفاده از  صندوق پروژه برای تأمین مالی پروژه‌های شهری. ارزشیابی واقعی سهام کلیه شرکت­های تابعه شهرداری و در صورت لزوم فروش سهام آنها در بازار شرکت­های کوچک و متوسط در بازار فرا بورس جهت تأمین مالی. برنامه­ریزی در جهت استفاده از صکوک و سایر اوراق بهادار اسلامی برای تأمین مالی پروژه­ها. کمک به تأسیس صندوق سرمایه‌گذاری خطرپذیر در جهت رونق بخشیدن به فضای اقتصادی شهر اصفهان. همکاری­های لازم برای امضاء تفاهم نامه با سازمان بورس و شرکت فرابورس ایران. تمهیدات لازم به منظور آموزش و برگزاری نشست با سرمایه­گذاران، فعالین اقتصادی شهر، اتحادیه‌ها و اصناف مرتبط، همچنین شهروندان خیریه‌ها و استارت آپ‌ها جهت رونق بخشیدن به اقتصاد شهر. ارایه مشوق­ها و امتیازات لازم برای صندوق­های زمین و ساختمان و صندوق­های املاک و مستغلات.  حمایت از طرح و دستاوردهای آن در صندوق های املاک و مستغلات و صندوق­های زمین و ساختمان. شناسایی پروژه­هایی با امکان تأمین مالی از بازار سرمایه به شورای اسلامی شهر ظرف مدت سه ماه. اعلام برنامه عملياتي برای استفاده از ابزارهای نوین تأمین مالی از بازار سرمایه با رعايت موارد بالا به شورای اسلامی شهر.

 

1.مقدمه

امروزه  ابزارهای موجود در بازارهای سرمایه در کنار تأمین مالی از طریق بدهی(وام) در جهت تأمین منابع وجوه در تمامی سازمان­های موفق در سراسر دنیا به کار گرفته می­شوند. تأمین مالی از بازار سرمایه مدیران شهری را قادر می­سازد که بدون متعهد کردن منابع و امکانات شهرداری و با سنجش صحیح وضعیت، ارزش، موقعیت و بازده طرح ها و پروژه ها ضمن کسب اقبال و همراهی عمومی به شیوه­ای بسیار ارزان­تر و مؤثرتر تأمین مالی را انجام دهند و جریان ورود منابع نقد به داخل مجموعه و طرح­ها را تسهیل کرده و بهبود ببخشند. تأمین مالی از طریق بازار سرمایه ابزاری قدرتمند در دست مدیران شهری است زیرا با منابع حاصل از آن می‌توان بخش اعظم پروژه‌های شهری و هزینه‌های مربوط به شهر را پوشش داد. استفاده از مشاورین آگاه و متخصص در زمینه تأمین مالی از بازار سرمایه در کنار تنظیم ساختاری برای این امر، علاوه بر مدیریت بهتر منابع، بدون ایجاد تعهدات بیشتر برای شهرداری به جذب بهتر منابع و در نتیجه انجام سریع­تر وظایف شهرداری منتهی خواهد شد. لذا این طرح با هدف استفاده شهرداری اصفهان از ابزارهای نوین تأمین مالی از بازار سرمایه و نیز تدوین ساختار و آیین نامه اجرایی برای آن به گونه ای که اهداف موردنظر را پوشش دهد، تهیه شده است.

 

2.اهداف طرح

  • اهداف اقتصادی
    • استفاده از ابزارهای بهینه و نوین تأمین مالی  از طریق بازار سرمایه برای شهرداری
    • رونق صنایع و مشاغل وابسته به حوزه مسکن و ساخت و ساز در کلان­شهر اصفهان.
    • کاستن بار تعهدات در پروژه ها و طرح ها با استفاده از تأمین مالی ارزان قیمت تر نسبت به گرفتن وام
  • اهداف اجتماعی
    • کمک به مالکیت اقشار ضعیف و متوسط جامعه و مسکن دار شدن آنها.
    • تجمیع سرمایه های خرد شهروندان و ایجاد اطمینان خاطر از سرمایه­گذاری ایمن و مولد
  • اهداف برنامه ریزی و توسعه شهری
    • نوسازی و بهسازی بافت­ فرسوده کلان­شهر اصفهان.
    • کاهش تأثیر عوامل تشدید عدم توانایی اقشار ضعیف در تهیه مسکن
    • کمک به رشد فضای کارافرینی و رونق کسب و کار در سطح شهر

 

3.دلایل اصلی ارایه طرح 

  • کاهش منابع درآمدی شهرداری­ها
  • توجه به ابزارهایی به غیر از بدهی و اوراق مشارکت در تأمین مالی پروژه ها
  • استفاده از ابزارهای نوین تأمین مالی از بازار سرمایه(فرابورس)
  • محاسن و تنوع ابزارهای نوین  تأمین مالی

 

4.ابزارهای پیشنهادی به شهرداری برای تأمین مالی از بازار سرمایه

  • صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان (تقویت حوزه مسکن)
  • صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات (تقویت حوزه مسکن)
  • صندوق پروژه (انجام طرح های عمرانی)
  • بازار شرکت های کوچک و متوسط(مدیریت پرتفوی شرکت های تابعه شهرداری اصفهان)
  • صکوک (تأمین مالی با انعطاف بالا از بازار سرمایه)
  • صندوق سرمایه گذاری جسورانه یا  خطر پذیر(تقویت فضای کارآفرینی و استارت آپ ها در شهر)

 

5.پیشینه طرح

1-5. صندوق سرمایه گذاری

سرمایه‌گذاری ممکن است در یکی از حوزه‌های بورس اوراق بهادار (سهام، اوراق مشارکت و) و کالا، زمین و ساختمان، اوراق قرضه دولتی، انواع حساب‌های سرمایه‌گذاری بانک‌ها و مواردی از این قبیل صورت پذیرد. صندوق‌های سرمایه‌گذاری نیز یکی از حوزه‌های مهم و پرمخاطب برای سرمایه‌گذاران، بویژه سرمایه‌گذارانی که دانش یا وقت کافی برای معامله به صورت حرفه‌ای در بورس اوراق بهادار ندارند، به شمار می‌آید. در این مطلب به بررسی انواع صندوق‌های سرمایه‌گذاری پرداخته خواهد شد، علاوه بر آن ارزش خالص دارایی­ (NAV)، مزایای صندوق‌ها، تفاوت صندوق‌ها و سایر نکات مربوط به صندوق‌ها مورد بررسی قرار خواهد گرفت.

صندوق سرمایه­‌گذاری را می‌توان مانند شرکتی درنظر گرفت که با جمع‌آوری منابع پولی کوچک، به سرمایه‌گذاری در سبدی از اوراق بهادار می‌پردازد که این سبد ممکن است شامل سهام، اوراق مشارکت و سایر اوراق بهادار باشد. در حقیقت صندوق سرما‌یه‌گذاری مجموعه‌­ای است از سهام، اوراق مشارکت و سایر اوراق بهادار که این امکان را برای سرمایه‌گذاران فراهم می‌کند تا به جای خرید یک سهم یا اوراق مشارکت خاص، در مجموعه‌­ای از این دارایی‌­­ها، سرمایه‌­گذاری کنند. در حقیقت هر فرد می‌تواند با سرمایه مورد نظر خود (هرچند اندک) در سبدی از دارایی‌­های متنوع سرمایه‌­گذاری کرده و به این ترتیب نسبت به آورده خود در سود وزیان صندوق سهیم ‌شود. سرمایه‌گذار می‌تواند هر زمان که بخواهد سرمایه خود را از صندوق خارج نماید، با این کار واحدهای سرمایه­‌گذاری وی از منابع صندوق به نرخ ارزش روز دارایی­‌ها (NAV) بازخرید می‌­شود.

صندوق سرمایه­‌گذاری بنا به تعریفی که در ماده ۱ بند ۲۰ قانون بازار بورس و اوراق بهادار آمده، عبارت است از یک نهاد مالی که فعالیت اصلی آن سرمایه­‌گذاری در اوراق بهادار است و مالکین آن نسبت به سرمایه­‌گذاری خود در سود و زیان صندوق شریک هستند. وجوه دریافتی از سرمایه‌­گذاران در صندوق‌­ها در ترکیب متنوعی از اوراق بهادار  شامل: سهام، اوراق قرضه، ابزارهای کوتاه­ مدت بازار پول و دارایی می‌­شود.

با توجه به اینکه برخی از صندوق­‌ها دارای تضمین سودآوری و برخی بدون تضمین هستند، افراد می­‌توانند با توجه به ریسک­‌پذیری خود در یکی از انواع صندوق‌ها، سرمایه‌گذاری کنند. صندوق‌­های سرمایه­‌گذاری شرایط بازار را از نظر ریسک و بازده برای سرمایه­‌گذاران مختلف به ویژه سرمایه­‌گذاران غیر حرفه‌­ای مساعدتر می­‌کنند. این صندوق‌­ها از طریق سرمایه‌­گذاری در انواع سبدها با ترکیبات گوناگون اوراق بهادار که هریک ویژگی خاص خود را دارد، توانسته­‌اند سلیقه اکثر سرمایه­‌گذاران را به لحاظ ترکیب مناسبی از ریسک و بازده پوشش داده و سرمایه­‌گذاری در بازار را جذاب­تر نموده، فرصت­‌ها و انتخاب­‌های بیشتری را با ریسک کمتر و بازده بالاتر برای سرمایه­‌گذاران فراهم آورند.

 

2-5. ترکیب سرمایه­‌گذاری صندوق­‌ها و انواع آن

به‌­طور کلی صندوق‌­های سرمایه­‌گذاری در ابزارهای پولی و مالی سرمایه‌گذاری می‌کنند. از ابزارهای پولی که صندوق‌های سرمایه‌گذاری در آن‌ها سرمایه‌گذاری می‌کنند می‌توان به سپرده‌ها و گواهی‌های سپرده‌ بانکی اشاره کرد.. ابزارهای مالی که صندوق‌ها در آن‌ها سرمایه­‌گذاری می­‌کنندبه ۳ دسته تقسیم می‌شود:

  • اوراق دارایی (مانند سهام)
  • اوراق بدهی(مانند اوراق قرضه شرکتی)
  • اوراق قرضه اوراق قرضه/مشارکت دولتی(بدون ریسک)

3-5. تقسیم‌بندی صندوق‌ها

در ایران با تصویب قانون بازار اوراق بهادار در سال ۱۳۸۴ راه برای آغاز فعالیت این نوع صندوق ها فراهم گردید. در حال حاضر مهمترین تقسیم بندی صندوقهای سرمایه گذاری در ایران از لحاظ ترکیب دارایی ها ساختار و تعداد  به شرح زیر می باشد:

تعداد

نوع صندوق

ردیف

204

صندوق  سرمایه گذاری  در اوراق بهادار

1

22

صئدوق  قابل معامله

2

28

صندوق  بازار گردانی

3

15

صندوق  نیکو کاری

4

20

صندوق منحل شده یا لغو مجوز شده

5

5

صندوق جسورانه

6

8

صندوق  تأمین مالی

7

3

صندوق زمین و ساختمان

8

5-4. صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان

صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان نهاد مالی است که با اخذ مجوز از سازمان بورس و اوراق بهادر تأسیس شده و به جمع آوری سرمایه از عموم و تخصیص آن به سرمایه‌گذاری در ساخت پروژه ساختمانی مشخص و فروش واحدهای ساختمانی آن می پردازد. درحقیقت این دسته از صندوق ها از نوع Project Fund ها می باشند.از جمله ابزارهای نوین مالی، صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان هستند. موضوع فعالیت صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان، جمع آوری پس اندازهای خرد و کلان و اختصاص آن به ساخت پروژه ساختمانی مشخص و سپس فروش واحدهای ساختمانی پروژه یاد شده وتقسیم عواید ناشی از این فعالیت بین سرمایه گذاران است

صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان پس از جمع آوری پس اندازهای خرد و کلان آنها را به پروژه های ساختمانی مشخص اختصاص می دهد. هزینه و مدت زمان پیش بینی شده این پروژه ها در طرح توجیهی پیوست امیدنامه صندوق ذکر می شوند و سرمایه گذاران لازم است تا قبل از سرمایه گذاری در این صندوق ها به مطالعه و بررسی اساسنامه و امیدنامه و طرح توجیهی آن بپردازند و اطلاعات کافی نسبت به آن کسب کنند. این نوع صندوق ها دارای یک عمر محدود مشخص هستند و پس از اتمام پروژه مدیر صندوق مطابق قوانین و مقررات و طبق رویه ای که به تایید سازمان بورس می رسد اقدام به فروش یا پیش فروش واحدهای ساختمانی پروژه نموده و عواید ناشی از این فعالیت را بین سرمایه گذاران تقسیم می کند.

5-4-1. تاریخچه  صندوق­های زمین و ساختمان در ایران

  • شروع کار برای طراحی این صندوق ها  :اواخر سال 1386
  • ایده توسعه و تشکیل صندوق ها در سایر حوزه ها از جمله پروژه های ساختمانی و اولین اساسنامه و امیدنامه این صندوق ها: در نیمه سال 1387
  • از 1387 تاکنون تلاش های زیادی برای تاسیس این صندوق ها ، حتی تاسیس صندوق های زمین و ساختمان، ولی عدم رسیدن به مرحله پذیره نویسی و انحلال
  • علت: آشنا نبودن فعالان حوزه ساختمان با مفاهیم و کارکردهای بازار سرمایه وآشنا نبودن فعالان بازار سرمایه با فرآیندهای کاری و مولفه های مهم صنعت ساختمان
  •  درحال حاضر واحدهای صندوق های زمین و ساختمان در بازار فرابورس ایران، قابل معامله است

صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان نسیم به عنوان اولین صندوق زمین و ساختمان در کشور به منظور تامین مالی پروژه برج نسیم و با هدف کمک به توسعه منطقه شهری جدید در منطقه غربی تهران در شهریورماه سال 1393 مجوز فعالیت خود را از سازمان بورس و اوراق بهادار دریافت نمود.

 

2-4-5. صندوق های زمین و ساختمان موجود درایران

  • زمین و ساختمان نسیم
  • زمین و ساختمان مسکن شمال غرب
  • زمین و ساختمان نارون
  • زمین و ساختمان نگین شهر ری

 

5-4-3. مزایای تشکیل صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان

  • جدایی تأمین مالی از مدیریت پروژه؛
  • تضمین تأمین مالی به موقع؛
  • انعطاف پذیری تأمین مالی متناسب با شرایط بازار و تغییرات قیمت ها؛
  • معافیت مالیاتی؛
  • ابزاری برای پس انداز تدریجی مردم به منظور خرید واحدهای مسکونی همراه با حفظ قدرت؛
  • امکان خرید یا فروش واحدهای صندوق در هر زمان در چارچوب مقررات معاملاتی فرابورس؛
  • حفظ نقدشوندگی واحدهای سرمایه گذاری صندوق توسط بازارگردان؛
  • امکان توثیق واحدهای سرمایه گذاری توسط بانک ها و استفاده از مزایای توثیق؛
  • عدم توقف پروژه به دلیل عدم تأمین مالی برخی از شرکا یا سرمایه-گذاران؛
  • نظارت مستمر و گزارش دهی مستمر مالی و پیشرفت فیزیکی.
  • تأمین مالی برای مالکان زمین که منابع لازم را برای ساخت ندارند؛
  • فراهم نمودن امکان پس انداز تدریجی برای سرمایه گذاران با هر مقدار سرمایه گذاری
  •  استفاده از منافع رشد بخش مسکن و ساختمان؛
  • امکان تکمیل پروژه های نیمه تمام با تبدیل آنها به صندوق زمین و ساختمان و ورود شرکای جدید به صندوق در قالب افزایش سرمایه.

 

5-5. صندوق املاک و مستغلات

واحدی تجاری است که به‌منظور کسب سود سبدی از دارایی‌های مبتنی بر املاک و مستغلات را خرید، ایجاد و اداره می‌کند. سود حاصل از سبد سرمایه‌گذاری میان سهامداران صندوق سرمایه‌گذاری مستغلات توزیع می‌شود.

کنگره آمریکا در سال 1960 به تصویب تأسیس صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات اقدام کرد که به موجب آن صندوق‌هایی تأسیس شد که دارایی اصلی آن‌ها انواع ملک و ساختمان بود. این صندوق‌های سرمایه‌گذاری دو هدف اساسی ایجاد فرصت مناسب سرمایه‌گذاری برای سرمایه‌گذارن خرد و در مرحله بعد افزایش حجم نقدینگی را در صنعت املاک و مستغلات دنبال میکند.

 

1-5-5. ویژگی های صندوق های املاک و مستغلات

  • خرید، مدیریت، فروش و اجاره املاک
  • خرید اوراق رهنی و خرید سهام شرکتهای ساختمانی
  • ابزار تنظیم و رونق بازار مسکن توسط دولت و سیاستگذار بخش مسکن
  • جمعآوری سرمایه افراد به منظور سرمایهگذاری در املاک و مستغلات
  • توزیع درصد بالایی از درآمدهای حاصل از سرمایه‌گذاری صندوق به صورت نقد در میان سرمایهگذاران در فواصل زمانی معین.
  • امکان سرمایه‌گذاری نقدشونده‌ در املاک و مستغلات برای سرمایه‌گذاران واحدهای این صندوق‌ها در بورس
  • فراهم کردن امکان سرمایهگذاری در دارایی واقعی (در مقابل دارایی مالی مانند سهام)
  •  افزایش منابع تامین مالی پروژه های بزرگ ساخت،
  • توسعه و بهسازی و نیز فراهم شدن امکان مدیریت تخصصی در بخش املاک و مستغلات

 

5-6. صندوق‌پروژه

موضوع فعالیت صندوق، جمع‌آوری منابع مالی لازم از متقاضیان سرمایه­ گذاری در صندوق و اختصاص این منابع مالی به منظور ساخت پروژۀ صندوق است.

واحد سرمایه‌گذاری کوچکترین جزء سرمایۀ صندوق است. در ازای سرمایه‌گذاری در صندوق، گواهی سرمایه‌گذاری صادر می‌شود. در گواهی سرمایه‌گذاری، تعداد واحدهای سرمایه‌گذاری هر سرمایه‌گذار درج می‌شود. با شروع فعالیت صندوق ارزش هر واحد سرمایه گذاری صندوق براساس خالص ارزش دارایی ها تعیین می شود. با عرضه عمومی واحدهای صندوق، سرمایه گذاران  قادر به خرید و فروش واحدهای صندوق پروژه در بازار اوراق بهادار خواهند بود. قیمت این اوراق در بازار رابطه منطقی با خالص ارزش دارایی های هر واحد خواهد داشت.

در این صندوق، یک شرکت سهامی خاص به نام شرکت پروژه ایجاد و  عملیات اجرایی پروژه را براساس طرح توجیهی به عهده می گیرد. تامین مالی شرکت پروژه توسط صندوق پروژه و از طریق عرضه عمومی واحدهای صندوق به عموم انجام می شود. تا قبل از پایان پروژه، مالکیت شرکت پروژه با صندوق خواهد بود و با اتمام پروژه،‌ شرکت پروژه از سهامی خاص به سهامی عام تبدیل شده و واحدهای سرمایه گذاری صندوق تبدیل به سهام شرکت پروژه می شود و صندوق سرمایه گذاری که واسطه بین سرمایه­ گذاران و شرکت پروژه بوده است، حذف می­ شود. دارندگان سهام شرکت می ­توانند نسبت به نگهداری و یا فروش سهام خود تصمیم­ گیری نمایند.

 

7-5. بازار شرکت های کوچک و متوسط

بنگاه های کوچک و متوسط محرک اصلی تحقق کارآفرینی هستند، کارکنانشان از انگیزه بالایی برخوردارند و فعالیت ها و ابتکار عمل افراد در این بنگاهها سریعاً به نتیجه می رسد.بنگاههای کوچک و متوسط سهم بسزایی در تبدیل اقتصاد به اقتصادی رقابتی، پویا، مبتنی بر دانش و نیز توانایی رشد مداوم، ایجاد شغل و تحکیم انسجام اجتماعی دارند.اقتصادهای پیشرفته و در حال توسعه هردو شاهد فرایند تغییرات ساختاری هستند که طی آن نقش اقتصادی و اجتماعی بنگاههای کوچک و متوسط متحول شده و این دسته از شرکتها با چالشهای جدیدی در زمینه توسعه و رشد خود مواجهند.

شرکت فرابورس ایران با راه‌اندازی بازار سرمایه شرکتهای کوچک و متوسط (SME) امکان حضور شرکتهای دانش‌بنیان را برای برخورداری از مزایای مالی فراهم کرده‌ است.

در بازار سرمایه کشور معاملات بیشتر از سوی شرکتهای بزرگ صنعتی صورت می‌گیرد و جای حضور شرکتهای کوچک و متوسط در بازار سرمایه خالی است. هدف طرح SME ، رشد و تعالی شرکتهای کوچک و یافتن جایگاه واقعی این شرکتها در اقتصاد کشور باعث ایجاد بازار سرمایه SME شده است.

قوانین و مقرراتی که در بازارهای دیگر فرابورس و بورس وجود دارد، در بازار سرمایه SME اعمال نمی‌شود و بیشتر عملکرد آتی شرکتها مورد بررسی قرار می‌گیرد نه عملیات مالی حال حاضر آنها. شرکتها پس از آن که وارد این بازار می‌شوند، از مزایای این طرح مانند امکان ارتقاء به بازارهای بالاتر و رشد و افزایش تامین مالی و برندینگ برخوردار خواهند شد.

 

5-7-1. مزایای بازار شرکت های کوچک و متوسط

  • تأمین مالی بسیار ارزان قیمت در مقایسه با وام
  • سهولت پذیرش شرکت ها در بازار سرمایه
  • پذیرش در بازار های بالاتر فرابورس
  • شفافیت و ترغیب سرمایه گذاری در  این شرکت ها
  • امکان توثیق سهام این شرکت ها در بانک
  • معرفی شرکت و افزایش اعتبار و وجهه شرکت و برند سازی برای آن

 

5-7-2. معامله گران مجاز در بازار SME  ها

خرید سهام این شرکت ها، صرفا توسط اشخاص حقوقی و سرمایه گذاران نهادی صورت می پذیرد و سرمایه گذاران خرد حق خرید سهام این شرکت ها را ندارند. به دلیل این که هدف از سرمایه‌گذاری در این بازار کوتاه‌مدت نیست بلکه با یک دید بلند‌مدت و به دور از هرگونه سفته‌بازی خواهد بود.

طبق ماده دو دستورالعمل اجرایی نحوه انجام معاملات سهام و حق تقدم خرید سهام در بازار شرکت های کوچک و متوسط فرابورس ، خرید سهام در این بازار صرفاً توسط اشخاص زیر امکان پذیر است:

  • کلیۀ اشخاص حقوقی
  • سرمایه گذاران نهادی موضوع بند ۳ مصوبه ۲۸ شهریور سال ۸۶ و اشخاصی که با خرید سهام شرکت به سرمایه گذار نهادی مذکور تبدیل می شوند
  • سرمایه گذاران نهادی موضوع بند ۳ مصوبه ۲۸ شهریور سال ۸۶ هیات مدیره سازمان بورس با اصلاحات بعدی آن و اشخاصی که با خرید سهام شرکت به سرمایه گذار نهادی مذکور تبدیل می شوند که شامل بانک‌ها و بیمه ها، هلدینگ‌ها؛ شرکت‌های سرمایه‌گذاری؛ صندوق بازنشستگی؛ تامین سرمایه و صندوق‌های سرمایه‌گذاری ثبت شده نزد سازمان بورس، و اشخاص حقیقی که بیش از ۵ درصد یا بیش از ۵۰۰ میلیون تومان از ارزش اسمی اوراق بهادار در دست انتشار ناشر را خریداری کند.
  • بانک ها و بیمه ها
  • هلدینگ ها و شرکت های سرمایه گذاری، شرکت های تأمین سرمایه، صندوق های سرمایه گذاری و ....
  • سازمان ها و نهاد های دولتی و عمومی
  • شرکت های دولتی و اعضای هیأت مدیره  و مدیران ناشر یا اشخاصی که کاربرد مشابه دارند

نحوه معاملات در این بازار بدین صورت است که معاملات بدون دامنه نوسان قیمت انجام می‌شود و همچنین معاملات صورت‌گرفته در بازار شرکت های کوچک و متوسط( SME )ها توافقی خواهد بود.

 

8-5. صکوک

ابزارهای مالی اسلامی (صُکوک)، اوراق بهادار با ارزش مالی یکسان و قابل معامله در بازارهای مالی هستند که بر پایه‌ی یکی از قرارداد‌های مورد تأیید اسلام طراحی شده‌اند و دارندگان اوراق به صورت مشاع مالک یک یا مجموعه‌ای از دارایی‌ها و منافع حاصل از آن‌ها می‌باشند.

صُکوک جمع صِک به معنای سند و سفته است و مُعَرَّب واژه‌ی چک در فارسی است. اعراب این واژه را توسعه داده بر کلیه‌ی انواع حوالجات، تعهدات و اسناد مالی بکار بردند.

جمهوری اسلامی ایران در سال 1994 میلادی مقررات ناظر بر انتشار اوراق مشارکت را تهیه کرد و شهرداری تهران به عنوان ناشر، اولین اوراق مشارکت را جهت تأمین مالی پروژه بزرگراه شهید نواب صفوی منتشر نمود. بدلیل عدم اطلاع محققان حوزه‌ی مطالعات مالی اسلامی از این ابداع، ایده‌ی­ استفاده از ابزارهای مالی اسلامی را به اوایل سال­های 1997 میلادی یعنی 3 سال پس از تصویب ضوابط اجرایی انتشار اوراق مشارکت ایران نسبت می­دهند. بنابراین، ایران به عنوان اولین کشوری بود که اقدام به طراحی و انتشار چنین ابزارهایی نمود. البته توسعه‌‌ی ابزارهای مالی و طراحی انواع مختلف آن توسط سایر کشورهای اسلامی به ویژه کشورهای عربی و مالزی بوده است.

۱- صُکوک بیانگر مالکیت یک دارایی مشخص است در حالی که اوراق قرضه فقط حاکی از تعهد بدهی هستند. یعنی رابطه بین صادرکننده و خریدار اوراق قرضه رابطه وام‌دهنده و وام‌گیرنده است که نرخ بهره وام هم ثابت است و این همان رباست.

 ۲- دارایی موضوع انتشار اوراق صُکوک از نظر شرعی باید مجاز و صحیح باشد. در حالی‌که در اوراق قرضه دارایی‌هایی که از نظر اسلام پذیرفته نیست نیز می‌تواند پشتوانه اوراق قرار بگیرد.

 ۳- اعتبار اوراق قرضه به اعتبار صادرکننده یا ناشر آن وابسته است و با آن سنجیده می‌شود در حالی که اعتبار صُکوک به ناشر بستگی ندارد بلکه به ارزش دارایی پشتوانه بستگی دارد.

 ۴- فروش صُکوک در بازار ثانویه، فروش مالکیت یک دارایی است اما فروش اوراق قرضه فروش بدهی است.

 ۵- در صُکوک امکان افزایش اصل دارایی و در نتیجه ارزش خود ورقه صُکوک وجود دارد در حالی‌که اصل بدهی در اوراق قرضه قابلیت افزایش ندارد.

از انواع صکوک قابل انتشار در بازار فرابورس ایران، صکوک مشارکت، صکوک اجاره و صکوک مرابحه دارای مجوز و در حال معامله در بازار فرابورس ایران هستند.

5-8-1.سابقه صکوک منتشره در ایران

 

سال انتشار

بانی

نوع اوراق

مبلغ اوراق

مدت اوراق

 

 

1399

کرمان موتور

مرابحه

2,000,000 میلیون ریال

3 سال

 

 

1399

شرکت لبنیات و بستنی دومینو

اجاره

2,000,000 میلیون ریال

5 سال

 

 

1398

سرمایه گذاری تأمین اجتماعی

اجاره

4,300,000 میلیون ریال

3 سال

 

 

1398

توسعه معادن و فلزات

اجاره

7,500,000 میلیون ریال

4 سال

 

 

1398

پتروشیمی تابان فردا

اجاره

20,000,000 میلیون ریال

4 سال

 

 

1398

وزارت امور اقتصادی و دارایی

منفعت

47,000,000 میلیون ریال

3 سال و نیم

 

 

1398

وزارت امور اقتصادی و دارایی

منفعت

53,000,000 میلیون ریال

3.5 سال

 

 

1398

وزارت امور اقتصادی و دارایی

منفعت

40,000,000 میلیون ریال

3 سال

 

 

1398

سرمایه گذاری و توسعه کیش

اجاره

3,000,000 میلیون ریال

4 سال

 

 

1398

وزارت امور اقتصادی و دارایی

منفعت

49,921,000 میلیون ریال

3 سال

 

 

1398

وزارت امور اقتصادی و دارایی

منفعت

50,079,000 میلیون ریال

3 سال

 

 

1398

سینادارو

منفعت

1,000,000 میلیون ریال

4 سال

 

 

1398

ایران خودرو

رهنی

3,087,205 میلیون ریال

2 سال

 

 

1398

سرمایه گذاری مسکن جنوب

خرید دین

133,200 میلیون ریال

یک سال و نه ماه

 

 

1398

شرکت سایپا

مرابحه

4,000,000 میلیون ریال

4 سال

 

 

1397

توسعه نفت و گاز صبا اروند

منفعت

20,000,000 میلیون ریال

3 سال

 

 

1397

صنایع پتروشیمی خلیج فارس

اجاره

10,000,000 میلیون ریال

3 سال

 

 

1397

سرمایه گذاری تامین اجتماعی

اجاره

6,000,000 میلیون ریال

3 سال

 

 

1397

سایپا

مرابحه

7,000,000 میلیون ریال

4 سال

 

 

1397

ریل پرداز نوآفرین

اجاره

600,000 میلیون ریال

5 سال

 

 

1397

ریل پرداز سیر

اجاره

1,000,000 میلیون ریال

5 سال

 

 

1397

کرمان موتور

رهنی

2,000,000 میلیون ریال

3 سال

 

 

1397

هواپیمایی ماهان

منفعت

1,000,000 میلیون ریال

4 سال

 

 

1397

توسعه نفت و گاز صبا اروند

منفعت

10,000,000 میلیون ریال

3 سال

 

 

1397

توسعه اعتماد مبین

اجاره

5,000,000 میلیون ریال

4 سال

 

 

1397

توسعه اعتماد مبین

اجاره

5,000,000 میلیون ریال

4 ساله

 

 

1397

پدیده شیمی قرن

مرابحه

500,000 میلیون ریال

2 ساله

 

 

1397

تجهیزات ناوگان ریلی البرز نیرو

اجاره

1,050,000 میلیون ریال

5 ساله

 

 

1397

ریل سیرکوثر

اجاره

300,000 میلیون ریال

4 ساله

 

 

1397

شرکت سایپا

اجاره

3,900,000 میلیون ریال

4 ساله

 

 

1397

صنعت غذایی کورش

مرابحه

500,000 میلیون ریال

2 سال

 

 

1397

شرکت سرمایه گذاری تأمین اجتماعی

اجاره

12,000,000 میلیون ریال

3 سال

 

 

1397

شرکت مخابرات ایران

اجاره

8,000,000 میلیون ریال

4 سال

 

 

1397

شرکت مهندسی و ساختمانی صبا نفت

اجاره

920,000 میلیون ریال

4 سال

 

 

1396

شرکت سرمایه گذاری تامین اجتماعی

اجاره

20,000,000 میلیون ریال

3 سال

 

 

1396

وزارت امور اقتصادی و دارایی

منفعت

20,000,000 میلیون ریال

3 سال و نیم

 

 

1396

شرکت سرمایه گذاری تامین اجتماعی

اجاره

10,000,000 میلیون ریال

1 سال

 

 

1396

وزارت امور اقتصادی و دارایی

منفعت

30,000,000 میلیون ریال

3 سال و نیم

 

 

1396

ایران خودرو

مرابحه

7,000,000 میلیون ریال

4 سال

 

 

1396

شرکت معدنی و صنعتی گل گهر

اجاره

3,000,000 میلیون ریال

4 سال

 

 

1396

وزارت امور اقتصادی و دارایی

مرابحه

17,380,000 میلیون ریال

4 سال

 

 

1396

کرمان موتور

مرابحه

1,000,000 میلیون ریال

2 سال

 

 

1396

وزارت امور اقتصادی و دارایی

مرابحه

20,000,000 میلیون ریال

4 ساله

 

 

1396

سایپا یدک

اجاره

850,000 میلیون ریال

4 ساله

 

 

1396

سایپا

اجاره

3,500,000 میلیون ریال

4 ساله

 

 

1395

وزارت علوم

اجاره

4,000,000 میلیون ریال

4 ساله

 

 

1395

بنا گستر کرانه

مرابحه

500,000 میلیون ریال

4 ساله

 

 

1395

وزارت تعاون، كار و رفاه اجتماعی

مرابحه

10,000,000 میلیون ریال

4 ساله

 

 

1395

وزارت امور اقتصادی و دارایی

اجاره

20,000,000 میلیون ریال

4 ساله

 

 

1395

سایپا

مرابحه

5,000,000 میلیون ریال

4 ساله

 

1395

شرکت مادر تخصصی بازرگانی دولتی ایران

مرابحه

10,000,000 میلیون ریال

2 ساله

 

 

1395

لوتوس پارسیان

اجاره

480,000 میلیون ریال

4 ساله

 

 

1395

فولاد مبارکه اصفهان

مرابحه

1,000,000 میلیون ریال

2 ساله

 

 

1395

بانک مسکن

رهنی

3,000,000 میلیون ریال

2 ساله

 

 

1395

هواپیمایی ماهان

اجاره

2,100,000 میلیون ریال

4 ساله

 

 

1395

خدمات ارتباطی رایتل

اجاره

2,000,000 میلیون ریال

4 ساله

 

 

1395

شرکت جوپار

اجاره

518,500 میلیون ریال

4 ساله

 

 

1395

سیمان شرق

مرابحه

64,000 میلیون ریال

4 ساله

 

 

1394

وزارت امور اقتصادی و دارایی

اجاره

5,000,000 میلیون ریال

4 ساله

 

 

1394

شرکت صنعتی و معدنی توسعۀ ملی

سفارش ساخت

1,629,314 میلیون ریال

3 ساله

 

 

1394

شرکت مخابرات ایران

اجاره

4,500,000میلیون ریال

4 ساله

 

 

1394

بنا گستر کرانه

مرابحه

500،000 میلیون ریال

2 ساله

 

 

1393

خدمات ارتباطی رایتل

اجاره

3,000,000میلیون ریال

4 ساله

 

 

1394

دانا پتروریگ کیش

اجاره

650,000میلیون ریال

4 ساله

 

 

1393

شرکت تولیدی موتور، گیربکس و اکسل سایپا

مرابحه

1,000,000 میلیون ریال

2 ساله

 

 

1393

شرکت پترو امید آسیا

اجاره

529,184 میلیون ریال

4 ساله

 

 

1393

فولاد کاوه جنوب کیش

اجاره

2,000,000 میلیون ریال

4 ساله

 

 

1393

کاشی و سنگ پرسپولیس یزد

اجاره

300,000 میلیون ریال

4 ساله

 

 

1393

شرکت بوتان

اجاره

928,600 میلیون ریال

4 ساله

 

 

1393

شرکت قائد بصیر

اجاره

500,000 میلیون ریال

4 ساله

 

 

1392

دانا پتروریگ کیش

اجاره

775,000 میلیون ریال

4 ساله

 

 

1392

شرکت گلوکوزان

مرابحه

200,000میلیون ریال

2 ساله

 

 

1392

خدمات ارتباطی رایتل

اجاره

3,000,000 میلیون ریال

4 ساله

 

 

1392

سپهر صادرات

اجاره

400,000 میلیون ریال

2.5 ساله

 

 

1392

شرکت مپنا

اجاره

1,970,000 میلیون ریال

4 ساله

 

 

1392

شرکت چادرملو

اجاره

1,500,000 میلیون ریال

4 ساله

 

 

1392

نفت پارس

اجاره

1,040,000 میلیون ریال

4 ساله

 

 

1392

لیزینگ رایان سایپا

اجاره

227,892 میلیون ریال

4 ساله

 

 

1391

شرکت صنعتی بوتان

مرابحه

301,703 میلیون ریال

2 ساله

 

 

1391

شرکت مپنا

اجاره

2,000,000 میلیون ریال

4 ساله

 

 

1391

شرکت لیزینگ جامع سینا

اجاره

100,000 میلیون ریال

4 ساله

 

 

1391

گروه سرمایه گذاری مسکن

اجاره

238,000میلیون ریال

4 ساله

 

 

1390

شرکت جوپار

اجاره

415,250 میلیون ریال

4 ساله

 

 

1390

هواپیمایی ماهان

اجاره

914,250 میلیون ریال

4 ساله

 

 

1390

سرمایه گذاری امید

اجاره

1,087,000 میلیون ریال

4 ساله

 

 

1390

بانک سامان

اجاره

1,000,000 میلیون ریال

4 ساله

 

 

1389

هواپیمایی ماهان

اجاره

291,500 میلیون ریال

4 ساله

 

 

                       

 

9-5. صندوق سرمایه گذاری جسورانه

سرمایه‌گذاری جسورانه (Venture Capital)یک مدل سرمایه‌گذاری برای راه‌اندازی کسب و کارهای نوپا و شرکت‌های کوچک با پتانسیل رشد بلندمدت است، در واقع این نوع سرمایه‌گذاری منبع بسیار مهمی برای راه‌اندازی کسب‌و‌کارهایی است که کوچک‌تر از آن هستند که بتوان دسترسی مناسب به بازار سرمایه یا بانک‌ها داشته باشند و عمدتا از ریسک بالا و به‌تبع بازدهی مورد انتظار بالایی برای سرمایه‌گذار برخوردارند

این صندوق های سرمایه گذاری مشابه صندوق های سرمایه گذاری در سهام عمل می کنند با این تفاوت که سرمایه گذاری آنها بصورت سرمایه شخصی و در قالب شرکت های سهامی خاص است. همانند دیگر صندوق های سرمایه گذاری،‌ صندوق های سرمایه گذاری جسورانه باید ابتدا سرمایه را از طریق فروش واحدهای سرمایه گذاری به افراد سرمایه گذار جذب کنند و سپس سهام شرکت های نوپایی که فکر می کنند بازدهی خوبی دارند را خریداری کنند. برای انتخاب شرکت های نوپا/استارتاپ های مناسب برای سرمایه گذاری معمولا مدیران صندوق های سرمایه گذاری جسورانه طرح های کسب و کار این شرکت های نوپا را  بطور دقیق بررسی و مطالعه می نمایند.

5-9-1.صندوق ها و شرکت های جسورانه در ایران

شرح

کشور

پذیرفته شده در فرابورس

اصفهان

پذیرفته شده از اصفهان در فرابورس

تعداد صندوق ها (VCs) و شرکت  های سرمایه گذاری خطر پذیر (CVCs)

54

*5

1

0

تعداد شتاب دهنده

72

--

6

--

منبع: سایت اصفهان پلاس. https://isfahanplus.ir       سایت سازمان بورس و اوراق بهادار ایران.  www.seo.i

* تعداد صندوق های سرمایه گذاری خطر پذیر که مراحل ثبت اولیه را در فرابورس طی کرده اند 15 صندوق می باشد . در حال حاضر فقط 5 صندوق،  مجوز پذیره نویسی را کسب کرده اند.

2-9-5.صندوق های سرمایه گذاری خطر پذیر پذیرفته شده در فرابورس ایران

میزان سرمایه اولیه

حوزه فعالیت

نام صندوق

50 میلیارد تومان

سلامت (سلول های بنیادی)، فناوری مالی

جسورانه رویش لوتوس

10 میلیارد تومان

فناوری اطلاعات و ارتباطات

جسورانه یکم آرمان آتی

60 میلیارد تومان

فناوری اطلاعات و ارتباطات، فناوری مالی، سلامت، پتروشیمی، آب و حوزه فرهنگ

جسورانه توسعه فناوری آرمانی

10 میلیارد تومان

زیست فناوری، سلامت، اطلاعات و ارتباطات، مواد پیشرفته و نانو

جسورانه ایده نوتک آشنا

16 میلیارد تومان

فناوری اطلاعات و ارتباطات

جسورانه یکم دانشگاه تهران

منبع: سایت سازمان بورس و اوراق بهادار ایران. www.seo.ir